До 20,5% з квартир та городів. Як в Україні хочуть збільшити податки

Нещодавно Кабмін подав у Раду законопроект № 5600. В експертному середовищі він вже отримав назву «антиахметівського», оскільки передбачає підвищення ренти на руду.

Але проект не тільки про руду. Він прописує внесення цілої низки змін до Податкового кодексу. Правки торкнуться багатьох податків – від акцизів на спиртні напої та податку на прибуток підприємств до, власне, ренти і податків для фізосіб, пише Страна.

Відзначимо, стосовно податків на фізосіб Кабмін акцентував увагу тільки на новій формулі відрахувань з продажу нерухомості. Про неї згадується в пояснювальній записці в якості основного нововведення для людей щодо податків.

Суть в наступному – при продажі трьох і більше об’єктів нерухомості на рік, починаючи з третього вже потрібно буде платити податок на доходи фізосіб, тобто 18%.

«Фактично цей податок буде ще вищим, оскільки в будь-якому випадку потрібно буде оплачувати ще 1% держмита і 1,5% військового збору, тобто в результаті виходить 20,5%. Якщо квартира коштує, наприклад, 100 тисяч доларів, то державі доведеться віддати більше 20 тисяч », – пояснила керівник агентства нерухомості Best & Seller Ірина Луханіна.

Але насправді – це далеко не єдина «податкова бомба», закладена в новий законопроект.

Там, зокрема, з’являється поняття мінімального податкового навантаження на землю – податок, який сплачуватимуть ті, хто вирощує сільгосппродукцію, включаючи городників.

Причому, якщо підвищення податків на квартири стосується далеко не всіх українців (адже по три об’єкти в рік продають в основному ті, хто інвестує в нерухомість), то от «платежі з городів» можуть сильно вдарити по сільських жителях. Адже платити доведеться навіть з «безкоштовних 2 гектарів» – пільгову площу ділянки зрізали всього до 0,5 гектара.

Закручують гайки по податках

У пояснювальній записці до нового законопроекту № 5600 сказано, що багато податків в Україні вже давно не переглядалися, тому встигли «застаріти». Це стосується, зокрема, екологічного податку, ренти та ін.

Кабмін має право щорічно до 1 червня подавати поправки до Податкового кодексу, але з 2019 року ставки не змінювалися.

Але зараз ситуація змінилася. Потрібно мобілізувати фінансові ресурси до бюджетів різних рівнів у достатньому обсязі, – йдеться в пояснювальній записці.

Іншими словами – уряд шукає, де взяти грошей.

Зрозуміло, що такий підхід означає посилення податкового навантаження. Для бізнесу це виллється в підвищення акцизів (зокрема, на спиртні напої), ренти (наприклад, на воду, видобуток низки корисних копалин), посилення вимог щодо своєчасної сплати податків (керівників підприємств-боржників погрожують не випускати за кордон) і ін.

Але одним закручуванням податкових гайок для бізнесу справа не обійдеться.

Готують податкові сюрпризи і для пересічних громадян.

Їх кілька, і стосуються вони в основному найбільш грошових сегментів – нерухомості і землі.

Українцям, в разі прийняття законопроекту, доведеться платити понад 20% з продажу нерухомості (якщо людина продає більше 2 об’єктів на рік), а також відраховувати в бюджет додаткові податки з землі і вирощеної на ній продукції.

Причому уникнути оподаткування буде складно. У законопроекті прописані додаткові повноваження фіскалів у вибиванні податків – вони зможуть запитувати інформацію про платника, в тому числі в держорганах, банках і ін., Стягувати прострочення по податках, нараховувати податки щодо земельних ділянок, які обробляються без документів (їх користувачів будуть встановлювати місцеві органи влади) і т.д.

«Останній пункт взагалі примітний. Фактично на будь-кого можуть "повісити" податок, заявивши, що людина нібито використовує землю без документів. Передбачаю масу судових позовів з цього приводу», – говорить голова адвокатського об’єднання «Кравець і партнери» Ростислав Кравець.

18% з нерухомості і ПДВ на квартири

Розберемо більш детально, як хочуть змінити податки для приватних осіб.

По-перше, щодо нерухомості.

Тут готується кілька нововведень.

Зокрема, хочуть переглянути податок з продажу нерухомості. Люди будуть змушені платити 18% від вартості об’єкта (за фактом − 20,5% з урахуванням обов’язкового держмита і військового збору).

Але цей податок не для всіх, а тільки для тих, хто продає більше двох об’єктів нерухомості на рік. Тобто основний удар припаде на так званих інвесторів – громадян, які скуповують квартири в надії заробити на їх подальшому перепродажі. Останнім часом число таких покупців різко зросло, оскільки нерухомість дозволяє непогано заробляти. Як каже власник мережі АЗС Prime Дмитро Леушкін, який сам вкладається в нерухомість, реально піднімати від 10-12% (при здачі житла в оренду) до 30-50% і більше – під час перепродажу. Частину такої ренти хоче отримувати і держава.

Як оподатковується продаж нерухомості зараз

Якщо продається перший за рік об’єкт, то потрібно платити тільки 1% держмита. Але це не стосується нерухомості, якій не більше трьох років з моменту введення в експлуатацію, тобто новобудов. З продажу таких об’єктів сплачується додатково ще 5% від вартості і 1,5% військового збору. З урахуванням держмита, всього виходить 7,5%.

Такий же податок сплачується з другого і наступних об’єктів, проданих протягом року, – пояснила Луханіна.

У новому проекті податки по першому і другому об’єкту пропонують залишити незмінними (1% і 7,5%), а от починаючи з третього – істотно підвищити, фактично до 20,5%.

«Податок – просто грабіжницький. Якщо квартира коштує 500 тисяч доларів, доведеться заплатити більше 100 тисяч. Навіть не уявляю, хто на таке погодиться. Якщо закон приймуть, сегмент інвестиційного житла, який за останній час значно розширився, просто зупиниться. Або ж знову почнуться схеми з оцінкою – будуть занижувати оціночну вартість об’єкта, щоб менше платити податків. Ще один варіант – стануть ділити податок з покупцем. У цілому ж такі високі податки можуть спровокувати навіть зростання цін на ринку нерухомості. Правда, не на 20%, але відсотків на 5 найбільш ліквідні об’єкти цілком можуть подорожчати », – вважає Ірина Луханіна.

За словами Кравця, сильно знизити оціночну вартість житла зараз складно, оскільки всі – у відкритому реєстрі і цінники контролюються. Тобто – доведеться платити. Ну, або не продавати.

Луханіна допускає, що нововведення могли пролобіювати забудовники, яким приватні інвестори «заважають» продавати квартири.

«Приватники викуповують житло на етапі котловану, а потім намагаються його перепродати з відступленням прав ще до здачі будинку в експлуатацію, тобто щоб не оформляти на себе. І продають, як правило, дешевше, ніж забудовники», – говорить Луханіна.

Важливий нюанс – в новому проекті пропонується поширити підвищення податкової ставки не тільки на готове житло, а й на недобудови, а також обмін нерухомості.

Тобто схема з переуступкою вже не пройде.

Але пачками продають нерухомість небагато українців. А ось продають і купують житла для себе не так мало сімей.

Для них теж може бути сюрприз.

Наразі законопроект виписаний таким чином, що, в разі його прийняття з’являється ще й ПДВ на низку об’єктів нерухомості.

Пояснимо: зараз в Податковому кодексі в розділі 5 про ПДВ зазначено, що не є об’єктом оподаткування та звільняються від податку на додану вартість такі операції з нерухомістю:

- постачання житла, крім першого постачання. Перше постачання означає: першу передачу готового побудованого житла у власність покупця, перший продаж реконструйованого житла, дачних і садових будинків. Від оподаткування звільняється тільки перше постачання доступного житла, яке будується із залученням державних коштів.

Іншими словами, в новобудовах зараз закладено ПДВ (крім новобудов, споруджених за держрахунок). Але далі – при перепродажі житла – податку на додану вартість вже немає.

Ось як пропонується переписати цей пункт:

Звільняються від оподаткування ПДВ операції з:

- Першого постачання доступного житла та житла, що будується із залученням державних коштів. Тобто виходить, що всі продажі житла, і первинки, і вторинки, крім квартир від держави, будуть обкладатися ПДВ.

Для первинки фактично нічого не змінюється, а ось по вторинному ринку виникає податок на додану вартість, а це 20% від вартості. І, якщо формулювання в проекті не поміняють, власники квартир при продажі повинні будуть віддати 20% державі, незалежно від того, який об’єкт за рахунком вони продають – перший або третій.

Що, знову-таки, може спровокувати зростання цін на нерухомість. Але не на 20%, оскільки дешевої іпотеки немає, і українці, які не мають власного житла, просто не потягнуть нових цінників. Але поступове подорожчання на 5-10%, а то і 15% все ж буде. «Зрозуміло, що це пригальмує ринок нерухомості, адже багатшими українці не стали», – говорить Кравець.

Податок на городників

Готуються податкові нововведення і щодо землі.

У новому проекті з’явилися норми, що стосуються оподаткування власників земельних ділянок.

Головна – вводиться так зване мінімальне податкове навантаження на землю. Воно не стосується податку на землю (він не змінюється), а буде додатковим платежем.

Мінімальне податкове зобов’язання – це податок, який повинні будуть платити ті, хто вирощує власну сільгосппродукцію, утримує домашню худобу або просто здає землю в оренду (або орендарі). Цей податок розрахований як на юридичних осіб і фізосіб-підприємців, так і на пересічних громадян, у яких є земельні ділянки.

Прописана також формула визначення мінімального податкового зобов’язання – нормативно-грошова оцінка помножена на площу ділянки, кількість місяців обробки землі (або її здачі в оренду), коефіцієнт (0,05, але для фізосіб-підприємців на четвертій групі вдвічі менше) і розділити на 12.

В середньому по Україні нормативно-грошова оцінка ріллі – 26,4 тисячі гривень за гектар. Тобто, наприклад, за ділянку в гектар потрібно буде заплатити додатково близько 660 гривень нового податку (з урахуванням перебування ділянки в обробці 6 місяців). ФОПи заплатять 330 гривень, оскільки для них передбачений знижений коефіцієнт. Але це з гектара. У фермерів в обробці, як правило, кілька гектарів. З 10 гектарів доведеться заплатити вже більше 3 тисяч гривень.

У деяких регіонах нормативно-грошова оцінка землі вища. Скажімо, в Черкаській області 33,6 тисячі гривень, в Чернівецькій – 33,3 тисячі. Відповідно, буде вищим і мінімальне податкове зобов’язання.

При цьому, як відзначили у Всеукраїнській аграрній Раді, в новий податок не включили ЄСВ, який становить 485 гривень на гектар землі. Тобто доведеться платити і ЄСВ, і мінімальне податкове зобов’язання. У ВАР пропонують включити ЄСВ в новий податок або знизити його максимум до 4% нормативно-грошової оцінки. Також експерти звертають увагу, що немає ніякого перехідного періоду для запуску нового податку.

Читати ще: Відкриття ринку землі в Україні: скільки податку доведеться заплатити за продаж ділянки

Для фізосіб мінімальне податкове зобов’язання по землі будуть встановлювати контролюючі органи. Тому конкретних формул в проекті немає і незрозуміло – скільки в підсумку доведеться платити.

Але зазначено, що під оподаткування потрапляє вся земля понад 0,5 гектара. Тобто якщо у вас є, наприклад, «безкоштовні 2 гектара», виділені на ведення особистого сільського господарства, то платити доведеться за 1,5 га з них.

Також пропонується внести дуже важливу зміну в розділ 4 Податкового кодексу, що стосується податків на доходи фізосіб.

Новація наступна – хочуть переглянути площу земельної ділянки, продукція вирощена на якій не враховується в доходах фізособи. Зараз це 2 гектара, а за новим проектом – всього пів гектара, тобто вчетверо менше. Іншими словами, якщо виростите картоплі на гектарі городу і потім її продасте, то не стануть враховувати в вашому сукупному доході тільки картоплю з половини гектара. Гроші за решту приплюсують до загального доходу, який оподатковується за ставкою 18%. Тут є ще один важливий нюанс, крім податку, – субсидії. Адже чим вищий сукупний дохід сім’ї, тим менше шансів отримати бюджетну допомогу на комуналку.

«Не виключено, що збільшення податкового навантаження на землю йде не просто так – це змусить деяких власників розпродавати "зайву" землю, що як раз доречно під відкриття ринку землі з 1 липня цього року», – говорить Ірина Луханіна.

---

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, аби першими дізнаватись найактуальніші новини Волині, України та світу

---