Купівля нерухомості в Туреччині: коротко про основне

Інвестування в нерухомість у Туреччині продовжує приваблювати іноземних покупців завдяки стабільному економічному зростанню та стратегічному розташуванню країни між Європою та Азією. За даними Турецького статистичного управління у 2024 році було продано 1,48 мільйона об'єктів нерухомості, що на 20,6 % більше порівняно з попереднім роком. Зокрема, громадяни України придбали 1631 об'єкт нерухомості, посівши третє місце серед іноземних покупців.  

Житло в Туреччині приваблює не лише приватних покупців, а й великих інвесторів, які бачать у цьому ринку потенціал для стабільного доходу. Особливо популярні курортні регіони — Анталія, Аланія та Стамбул, де попит на житлову та комерційну нерухомість залишається високим упродовж року. Крім того, уряд Туреччини активно підтримує іноземних інвесторів, пропонуючи програми отримання посвідки на проживання та громадянства через купівлю нерухомості.

Проте на практиці цей процес часто буває складним і потребує глибокого розуміння правових тонкощів, що нерідко призводить до значних витрат часу та ресурсів. Саме тому в таких випадках люди часто звертаються до експертів, як-от компанія EUdoc, яка професійно супроводжує процес отримання паспорта та мінімізує ризики для клієнта.

Плюси та мінуси ринку нерухомості Туреччини  

Купити нерухомість у Туреччині — це можливість не лише придбати вигідний актив, а й отримати стабільний дохід: у популярних туристичних районах дохідність від короткострокової оренди може перевищувати 7 % річних. Водночас ринок має свої особливості — від законодавчих змін до економічних ризиків. Щоб інвестиція була максимально вигідною, варто зважити всі плюси та мінуси. 

Переваги інвестування в нерухомість Туреччини: 

• Звільнення від сплати НДС для іноземців. 

Іноземні покупці нової нерухомості, оплаченої в іноземній валюті, можуть бути звільнені від сплати податку на додану вартість (НДС), що знижує вартість покупки на 18 %. 

• Доступні ціни. 

Вартість житла в Туреччині нижча порівняно з європейськими країнами, що дозволяє купити квартиру більшої площі або навіть об'єкти преміумкласу за доступною ціною. 

• Прибуток від оренди цілий рік.  

Попит на житло в популярних курортних регіонах, як-от Анталія чи Аланія, забезпечує  інвесторам стабільний дохід упродовж усього року. 

• Сучасна інфраструктура. 

Нові житлові комплекси в Туреччині пропонують високий рівень комфорту: басейни, спортзали, дитячі майданчики, що підвищує вартість і привабливість об’єкта. 

• Розтермінування від забудовників. 

Багато забудовників пропонують безвідсоткове розтермінування, що робить інвестиції доступнішими. 

• Економічна вигода. 

Зростання цін на турецькому ринку нерухомості забезпечує довгострокову прибутковість для інвесторів. 

• Можливість отримати дозвіл на проживання та перспективи набуття громадянства Туреччини. 

Купівля нерухомості в Туреччині дає змогу швидко отримати законний статус у країні.  

Щодо недоліків можна назвати такі: 

• Валютні ризики. 

Турецька ліра (TRY) зазнає різких коливань через високу інфляцію, що впливає на вартість нерухомості та прибутковість інвестицій у доларовому еквіваленті. 

• Складність отримання дозволу на будівництво. 

Для реконструкції або знесення старих будівель потрібен дозвіл від Міністерства довкілля та міського планування. Процедура може займати до 6 місяців через бюрократію. 

• Зміни в програмі громадянства. 

У 2024 році уряд Туреччини підвищив мінімальну суму інвестицій для отримання громадянства з 250 000 USD до 400 000 USD. Враховуючи ці оновлення, інвесторам важливо заздалегідь розібратися в усіх деталях того, як отримати громадянство Туреччини, щоб обраний об'єкт гарантовано відповідав актуальним вимогам міграційної служби.

Турецький ринок нерухомості вдало поєднує європейську інфраструктуру та східну екзотику, що формує попит як на преміальні об’єкти в історичних центрах країни, так і на курортні вілли з видом на Середземне море. Водночас регулювання ринку менш жорстке, ніж у країнах ЄС: забудовники часто пропонують нерухомість без обов’язкового страхування від землетрусів, а юридичні процедури можуть відрізнятися залежно від регіону. Крім того, існують територіальні обмеження на купівлю житла для іноземців, особливо в прикордонних і стратегічних зонах. 

Скільки коштує житло в Туреччині  

Попит на житло в Туреччині стабільний, а ціни зростають, проте залишаються доступними для різних категорій покупців. Вартість придбання квартири чи будинку — це лише частина витрат, які слід враховувати. Окрім основної суми, власники повинні сплачувати податки, комунальні платежі та збори за утримання житлового комплексу. 

Щомісячні витрати на комунальні послуги в Туреччині для квартири площею 85 м² зазвичай становлять близько 2 000 TRY (60 USD). До цієї суми входять платежі за електроенергію, опалення (газ), водопостачання, водопостачання та вивіз сміття. У великих містах, як-от Стамбул, Анкара чи Ізмір, тарифи можуть бути вищими, тоді як у курортних зонах ціни змінюються залежно від сезону. 

При купівлі нерухомості в Туреччині покупець сплачує 4 % від її кадастрової вартості під час реєстрації права власності. Якщо власник продає житло раніше ніж через 5 років після покупки, отриманий прибуток підлягає оподаткуванню за прогресивною шкалою від 15 % до 45 % залежно від суми доходу. Водночас після п’яти років володіння нерухомістю цей податок не стягується. Для юридичних осіб ставка залишається фіксованою на рівні 20 %, незалежно від строку володіння об’єктом. 

Окрім цього, власники нерухомості щороку сплачують податок, розмір якого залежить від типу об’єкта: 

• житлова нерухомість та сільськогосподарські землі — 0,2 % від кадастрової вартості;  

• комерційна нерухомість — 0,4 %; 

• земельні ділянки під забудову — 0,6 %.   

Дохід від здавання житла в оренду також оподатковується: якщо він не перевищує 2300 турецьких лір (64 USD) на рік, податок не стягується, а при перевищенні цієї суми застосовується ставка від 20 % до 45 %. Для комерційної нерухомості мінімальний неоподатковуваний поріг становить 14 000 лір (390 USD), тоді як для юридичних осіб податок залишається на рівні 20 % незалежно від доходу. 

Де вигідно купувати нерухомість 

Ринок нерухомості Туреччини відзначається широким діапазоном цін, які залежать від розташування, типу об'єкта та його технічного стану. Курортні регіони, зокрема Анталія та Аланія, пропонують доступніші варіанти, ніж Стамбул, де вартість житла значно вища через концентрацію бізнес-центрів та історичні забудови. Водночас у мегаполісах можна знайти доступніші новобудови в районах, віддалених від центру. Реставровані історичні будівлі коштують на 30–50 % дорожче за стандартні новобудови, що пояснюється їхньою культурною та архітектурною цінністю. 

Стамбул  

Стамбул є не лише економічним та культурним центром Туреччини, а й одним із найпривабливіших міст для інвестицій у нерухомість. Динамічний розвиток мегаполіса сприяє стабільному зростанню цін на житло, а стратегічне розташування забезпечує високий попит як на купівлю, так і на оренду. 

Первинний ринок представлений сучасними житловими комплексами з розвиненою інфраструктурою, включно з підземними паркінгами, спортивними залами, басейнами та зонами відпочинку. Ціни на такі об'єкти залежать від району та забудовника, але в середньому стартують від 60 000 TRY (1600 USD) за м² на околицях і можуть перевищувати 118 000 TRY (3290 USD) за м² в центральних районах, як-от Бешикташ, Шишлі та Левент. Таким чином, вартість квартири площею 85 кв. м складатиме від 136 000 до 280 000 USD.  

Вторинний ринок відзначається більшою різноманітністю пропозицій: від історичних будинків у європейській частині міста до бюджетних квартир у спальних районах. Житло площею 85 кв. м можна купити за 85 000 USD, залежно від розташування та стану приміщення.  

Анкара 

Анкара, столиця Туреччини, є другим за розміром містом країни та важливим політичним, адміністративним і освітнім центром. На відміну від мегаполісного Стамбула, де ринок нерухомості характеризується високою динамікою, в Анкарі ціни зростають більш стабільними темпами.  

Ринок нерухомості Анкари має переважно локальний попит — більшість угод укладається турецькими громадянами, на відміну від курортних міст, де активні іноземні інвестори. Однак через велику кількість державних установ і міжнародних організацій житло в престижних районах також є популярним серед дипломатів і бізнесменів. 

Середня ціна квадратного метра житла в Анкарі становить 40 000–60 000 TRY (1100–1600 USD), тож простора квартира площею 85 кв.м обійдеться в 93 000–136 000 USD.  

Анталія  

Анталія залишається лідером серед турецьких курортів за попитом на житло. Розвинена інфраструктура, м’який клімат і стабільний потік туристів роблять ринок нерухомості цього міста вигідним як для власного проживання, так і для інвестицій. Найбільший інтерес серед покупців викликають квартири та вілли в районах Коньяалти, Лара та Алтинташ, де зосереджені сучасні житлові комплекси, великі торгові центри та найкращі пляжі. 

Ціни на нерухомість в Анталії залежать від району, близькості до моря та рівня забудови. Середня вартість квартири площею 85 кв. м стартує від 157 000 USD, а купити будинок площею 240 кв. м можна за 900 000 USD. Вигідним варіантом для інвесторів є житло на первинному ринку, оскільки нові проєкти часто пропонують розтермінування та знижки. Вторинний ринок має свої переваги:  можна знайти об'єкти за нижчими цінами, хоча багато квартир потребують оновлення.  

Ізмір  

Завдяки розвиненій інфраструктурі, транспортній доступності та стабільному попиту нерухомість в Ізмірі приваблює не лише покупців з Туреччини, а й іноземних інвесторів. Вартість житла залишається нижчою, ніж у Стамбулі або Анталії, але демонструє стабільне зростання, особливо в прибережних районах та центральних кварталах. Ціни залежать від розташування, типу та класу забудови. Квадратний метр коштує від 36 000 TRY (1000 USD) до 61 500 TRY (1715 USD), тож квартира площею 85 кв. м обійдеться вам від 85 000 USD до 145 000 USD.  

Процедура купівлі житла в Туреччині  

Щоб придбати нерухомість у Туреччині, необхідно пройти прозорий, але багатоетапний процес оформлення різноманітних дозволів та документів: 

1. Вибір об'єкта та перевірка документів.
Насамперед необхідно переконатися у відсутності обмежень або боргів на об’єкт нерухомості. Власник повинен надати TAPU — свідоцтво, яке підтверджує його право на продаж і містить інформацію про характеристики об’єкта. Додатково потрібно перевірити наявність Iskan — документа, що підтверджує введення будівлі в експлуатацію та її відповідність будівельним нормам. Витяг із земельного кадастру також є необхідним, щоб з’ясувати, чи є на об’єкті обтяження або застави. Рекомендуємо звернутися до професійних юристів, які допоможуть провести комплексну перевірку документів і гарантувати законність угоди. 

2. Укладення попередньої угоди. 
Договір містить ключові положення: точну вартість нерухомості, порядок і строки оплати, умови передачі об'єкта, а також штрафні санкції у разі порушення зобов’язань будь-якою зі сторін. У документі можуть бути передбачені умови повернення завдатку або компенсаційні виплати у разі відмови від угоди. На цьому етапі зазвичай сплачується завдаток, розмір якого визначається за домовленістю сторін. 

3. Отримання податкового номера. 
Для проведення фінансових операцій, зокрема сплати податків, вам необхідно отримати податковий номер у місцевому податковому управлінні, надавши дійсний паспорт.  

4. Відкриття банківського рахунку. 
Після отримання ідентифікаційного номера ви можете звернутися до будь-якого банку для відкриття рахунку.  

5. Підписання договору купівлі-продажу.
Після узгодження умов угоди складається двомовний договір купівлі-продажу (турецькою та мовою покупця), який містить деталі про сторони, об'єкт, ціну та умови оплати.  

6. Проведення розрахунків.
Сплата коштів за нерухомість повинна здійснюватися в національній валюті, тобто турецьких лірах. У разі оплати в іноземній валюті обов'язково треба отримати довідку про конвертацію в банку.  

7. Реєстрація права власності. 
Завершальним етапом оформлення нерухомості є реєстрація права власності в Управлінні кадастру та отримання документа, який підтверджує перехід об’єкта у володіння покупця. Для цього необхідно подати договір купівлі-продажу, довідку про конвертацію валюти (за потреби), страхове покриття, а також квитанції про сплату всіх податкових зобов’язань і державних зборів. Після перевірки документів та завершення реєстрації новий власник отримує оновлене свідоцтво на нерухомість. 

Ви можете також купити нерухомість віддалено за довіреністю, оформивши відповідний документ у нотаріуса або в консульстві Туреччини у вашій країні. У довіреності необхідно чітко зазначити повноваження представника, зокрема право підписувати договір купівлі-продажу, подавати документи до Управління кадастру та отримувати свідоцтво про реєстрацію нерухомості.  

Необхідні документи  

Для придбання нерухомості в Туреччині необхідно підготувати такі документи: 

• дійсний закордонний паспорт: оригінал та нотаріально завірений переклад турецькою мовою; 

• ідентифікаційний номер платника податків у Туреччині, який можна отримати в місцевому податковому управлінні;

• довідка про обмін валюти: підтвердження від банку про конвертацію іноземної валюти в турецькі ліри для оплати нерухомості; 

• страховий поліс DASK — обов'язкове страхування від землетрусів; 

• довідка про відсутність заборгованостей з податків.  

Вимоги до документів можуть відрізнятися залежно від регіону та конкретної ситуації. Рекомендується звернутися до професійного юриста або агентства нерухомості для отримання детальної інформації та допомоги в процесі оформлення. 

Оренда житла: ціна та нюанси  

Умови оренди квартир в Туреччині значно залежать від міста, району та характеристик об’єкта. У мегаполісах, як-от Стамбул, Анкара чи Ізмір, середня орендна плата за однокімнатну квартиру в центрі міста становить 23 000–33 000 TRY (640–920 USD) на місяць, тоді як на околицях аналогічне житло коштує 15 000–20 000 TRY (400–550 USD). У курортних містах, як Анталія чи Аланія, вартість оренди може бути нижчою, однак у туристичний сезон ціни значно зростають.  

Письмовий договір оренди є ключовим документом, що визначає права та обов’язки сторін, строки проживання та умови перегляду вартості житла. Власники нерухомості здебільшого вимагають заставу, еквівалентну одному-двом місячним платежам, що гарантує покриття можливих збитків чи заборгованостей. Комунальні послуги не завжди входять у вартість житла, тому цей момент варто уточнити заздалегідь. Для юридичної безпеки рекомендується зареєструвати угоду в податкових органах, що надасть їй законної сили.  

Посвідка на проживання для власників нерухомості 

Власники нерухомості в Туреччині мають право отримати посвідку на проживання, яка дозволяє легально перебувати в країні та користуватися місцевими послугами, зокрема банківськими операціями та медичним страхуванням. Процедура оформлення дозволу передбачає, що заявник повинен бути власником житлової нерухомості, зареєстрованої на його ім'я. Важливими умовами є також наявність медичного страхового поліса, фінансової спроможності для самостійного проживання в країні та чинного паспорта з терміном дії, що перевищує запитуваний період перебування.  

Реєстрація заявки здійснюється через онлайн-портал Управління з питань міграції Туреччини, після чого необхідно особисто подати документи у відповідний підрозділ міграційної служби. Короткострокова посвідка зазвичай видається на один рік із можливістю продовження, якщо власник зберігає право власності на нерухомість. Туреччина надає можливість придбати нерухомість з метою отримання відразу громадянства. Для цього потрібно інвестувати не менше 400 000 USD.  

Щоб стати власником європейського паспорта без попереднього проживання в країні, не треба робити великі інвестиції. Процес оформлення громадянства ЄС на спрощених умовах займає від одного року. Запишіться на консультацію, щоб дізнатися подробиці. 

FAQ: відповіді на поширені питання 

1. Чи можуть українці отримати іпотеку в турецькому банку? 
Так, оформлення іпотеки для українців в Туреччині можливе. Зазвичай банки вимагають такі документи: паспорт, довідку про доходи за останні 6 місяців, документи на наявне майно, виписку з банківського рахунку, довідку про місце проживання таподатковий номер Туреччини. Також необхідно надати документи на об'єкт нерухомості, що планується придбати. 

2. Чи є обмеження щодо кількості нерухомості, яку може придбати іноземець?
Іноземні громадяни можуть володіти нерухомістю загальною площею до 30 гектарів на території Туреччини. Також існують обмеження на придбання майна в певних зонах, як-от військові та стратегічні території. 

3. Як оформити спадщину нерухомості в Туреччині?
Спадкоємці мають звернутися до турецького суду та мати при собі свідоцтво про смерть (перекладене та апостильоване) і докази родинних зв’язків.  Якщо заповіту немає, майно розподіляється за турецьким законодавством, де першочерговими спадкоємцями є найближчі родичі. Для реєстрації права власності необхідно отримати рішення суду та внести зміни до земельного кадастру. Податок на спадщину визначається залежно від вартості нерухомості та ступеня родинного зв’язку. 

*реклама