Ціни на нерухомість: тільки вгору?

Будівельники, ріелтори і навіть чиновники не поділяють ентузіазму віце-прем’єр-міністра України Сергія Тігіпка, який стверджує, що введення нового закону про містобудівну документацію зможе знизити житло для громадян на 20-30%.

Нагадаємо, що на переконання урядовця новий закон зменшуватиме термін для отримання дозвільної документації з 415 до 60 днів, а також скоротить кількість дозвільних процедур з 93 до 23.

За словами Тігіпка таким чином мінімізується корупція, а отже і зменшиться собівартість житла на ту суму, яку будівельники сплачують у кишені чиновників, як хабарі для отримання дозвільних документів.

Позитив на перспективу

Директор будівельної компанії ЛДБК Руслан Вайман загалом вважає, позитивом прийнятий закон.
«Закон давно очікуваний. Самі чиновники нарахували 93 кроки, які необхідно зробити для початку будівництва… Маючи земельну ділянку, аби розробити документацію, зібрати всі експертні висновки від санстанції до екологів та пожежників – це все розтягується на роки. За ці роки будівельна компанія платить орендну плату, утримує будівельний майданчик», - розповів Вайман.

Вайман відзначає «позитиві кроки» влади у сфері будівництва, проте наголошує, що позитив нового закону може позначитися «тільки на тих об’єктах, які почнуть будувати пізніше».

Трохи інакше бачить завдання нового закону про містобудівну документацію голова правління ВАТ «Луцьксантехмонтаж №536» Віктор Чорнуха: «Цей закон не направлений на здешевлення будівництва, - а на впорядкування, на дії, законність процесу будівництва. Починаючи з вибору ділянки і до здачі об’єкта. Якщо закон уважно читати, то можна відзначити, що там найбільший розділ присвячений саме відповідальності замовника і забудовника», - наголошує Чорнуха.

Землі не видно

За словами директора Волинського агентства нерухомості Лариси Мусійчук нині ціна житла на первинному ринку в Луцьку в середньому сягає 5,5 тисяч гривень за квадратний метр.

У зв’язку зі спрощенням процесу оформлення документації, зниження ціни можливе лише на тих об’єктах, які планують будувати, через рік-півтора, - погоджується з думкою Ваймана ріелтор.

Однак, це зниження ціни буде несуттєвим і може бути знівельоване іншими факторами – діяльністю спекулянтів, домовленостями між забудовниками, браком вільної землі тощо, - наголошує Лариса Мусійчук.

«І досі не вирішене питання з землею. Говорили, що будуть видавати безкоштовно для житлового будівництва. Можливо, в деяких містах так і є, але Луцька це не стосується. У Луцьку вільної землі просто немає. Якщо вона і є, то її або «вибивають», або розподіляють якимись кулуарними методами»», - каже Лариса Мусійчук. Вона наголошує, що питання вартості землі залишається дуже гострим і безперечно не сприятиме здешевленню житла.

«Ринок диктує умови»

Радник міського голови Луцька, колишній начальник управління капітального будівництва облдержадміністраці та колишній луцький мер, будівельник за освітою Антон Кривицький каже, що зменшити вартість житла стане можливо лише тоді, коли почнуть безкоштовно виділяти земельні ділянки під житлове будівництво та скасують ПДВ на будівельні матеріали.

«Чим вирізняться будівництво будинку, як товарного будинку від, скажімо, випуску продовольчих товарів? Ринок диктує умови. Але якщо в цих умовах зняти податкові навантаження, які є, і які накручуються через ПДВ по декілька разів, - тоді буде здешевлення», - каже Кривицький.

Чиновник зауважує, що виділяти ділянки безкоштовно у Луцьку можна лише під соціальне чи доступне житло, все інше – на конкурсній основі.

Кривицький каже, що під соціальне будівництво в Луцьку земля ще є, а щодо прилеглих до міста територій – то хіба за «доброї волі влади» можна домовитися з тамтешніми сільськими радами.

Якщо вміти домовлятися

Ріелтор Лариса Мусійчук зазначає, що на формування ціни впливають тисячі факторів, яких одним лише документом на вирішити.

Зменшить вартість будівництва документ хіба що для приватних забудовників. Однак, вони мають свої «шпаринки» в законодавстві, які дозволяють будувати об’єкт, як самовільну забудову, а потім її узаконювати.

«Собівартість різних об’єктів будівельників різна. А продають вони їх по практично одній і тій самій ціні. Ну що це як не змова?...», - задає риторичне питання Лариса Мусійчук.

«Можлива, і поява спекулянтів. Якщо, наприклад, забудовник «загнаний» кредитом, якимись іншими проблемами, і продає житло по 5,5 тисяч гривень за квадратний метр, а з’явиться людина, яка каже, що купує 25 квартир, але за ціною в чотири тисячі за квадратний метр і одразу, - то зрозуміло, що він їх продасть за собівартістю, а для кінцевого споживача ціна буде ринковою і високою», - каже Мусійчук.

«Чиновники там такого можуть понаписувати…»

Хоч будівельники поки що документом тішаться, все ж передбачають «сюрпризи» від влади, про які та поки що мовчить.

«Якщо навіть посадити в одному кабінеті десять класних будівельників і сказати їм: заїнькі, напишіть алгоритм дій для отримання дозволу на виконання будівельних робіт! То не буде тут двох однакових схем», - каже Руслан Вайман.

Він зазначає, що передовсім треба уніфікувати систему документального оформлення будівництва. «Сама система складна, хаотичні дії відбуваються, залежність від чиновників на кожному кроці», - вважає Вайман.
Будівельник наводить приклад, що, не зважаючи на прийнятий закон, незрозуміло, приміром, яким буде пакет документів для оформлення проектної декларації для початку будівництва. Ці правила доручено розробити Кабміну.

«З мого 20-річного досвіду можу сказати, що чиновники там такого можуть понаписувати, що це буде ще складніше, ніж є зараз. Тігіпко забув про це сказати», - коментує Вайман.

Захмарні кредити

Віктор Чорнуха каже, що найреальнішим способом зробити житло доступнішим є зменшення іпотеки до 9-10 відсотків річних та запровадження довгострокового кредитування.

З ним погоджується Вайман, зазначаючи, що нині найнижчий відсоток кредитування – 16% річних з вимогою застави нерухомості.

Не дочекаємось?..

«Я поки що не поділяю ентузіазм Тігіпка», - каже Руслан Вайман.

«Крім того, усе відрегулює ринок. Знаєте, коли буде здешевлення житла? Коли всі почнуть системно, порядно будувати, буде багатий вибір у клієнта, буде попит і пропозиція. І будуть кредити у фізичних осіб і будівельників. Треба розглядати в комплексі, не лише від скорочення клерків залежить ціна», - додає Вайман.

«Чиновники це така категорія… Ми десь щось зменшимо, а в другому місці щось збільшиться. Знайдуться якісь інші причини, інші моменти», - коментує сподівання на зменшення корупції і здешевлення житла Антон Кривицький.

«В принципі ці речі (корупція, - «ВН») можуть зменшитися, але вони будуть присутні», - зазначає Кривицький.

«Здешевлення не можна чекати, бо зараз межа тої рентабельності, нижче якої вже будуть збитки. Собівартість будівництва, що в Києві, що в Луцьку однакова. Однак в Луцьку ціна 5,5 -5, 7 тисяч гривень за квадрат, а в Києві - 8. Просто у нас дешевша робоча сила, а дорожчі матеріали. І навпаки», - каже Віктор Чорнуха.

«Дешевше вже нічого не буде, це те дно вартості нерухомості, яке може бути. Ціна буде тільки підніматися – я вам за це відповідаю», - резюмує Віктор Чорнуха.

---

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, аби першими дізнаватись найактуальніші новини Волині, України та світу

---